コラム

 公開日: 2015-10-29 

農地を何とかしたい...「郡山市で不動産の売却・購入・有効活用のご相談はお任せください!」

今月初めのTPP交渉の大筋合意を受けて、農家の方々には様々な影響が出てくるのかもしれませんが、私の周りにはTPPとは関係なく「農地を何とかしたい」と考えている方が大勢いらっしゃいます。

調整区域の農地の場合は何とかすると言っても限りがありますが、市街化区域の場合には色々な方法が考えられます。


農地を何とかするには(市街化区域の場合)


農地を何とかしたい場合に考えられる事は大きく分けて「売却する」「土地を貸す」「建物を建てて貸す」「自分で活用する」の4つです。

それぞれに一長一短はありますが、一番重要なのは「地主(所有者)の方の気持ち・考え方」だと思います。

「売りたい」か「売りたくない」かの判断から始まり、「売りたくない」→「所有し続ける」場合にリスクを極力負わずに土地だけを貸すのか、借り入れをして収益を大きくするのか、等々検討しなくてはならない事項は沢山あります。

その土地の「立地」や「大きさ(坪数)」などによっても制約を受けますが以下はそれぞれのメリット・デメリットを要約したものです。


思い切って売却する


ある意味で一番シンプルなのは「売却する」という方法だと思います。

代金を受け取って税金を納めれば、手元に残ったお金は管理し易いでしょうし、固定資産税などの保有コストも掛りません。

ただ「相続した土地を売る」という事は世間体などの問題もあり、躊躇される方が多いように感じます。

また、時価が1億円の土地を売った場合、何もしなければ現預金が1億円残り、土地で保有している場合よりも相続税の評価が上がるという結果になります。

その場合は次の手、例えば相続人(配偶者や子供など)に贈与したり、生命保険に加入して非課税枠を活用したり、収益力のある不動産を購入したりする事を検討する必要があると思います。


土地を貸す


土地を手放したくない場合に比較的リスクの低い方法は「土地を貸す」という方法です。

平成4年に「定期借地権」が施行されたことにより以前よりも土地だけを貸し易くなりました。

弊社のお客様でも大手の不動産会社に「アパート用地」として土地を貸している方、開業を希望するドクターに「クリニック用地」として貸している方などがいらっしゃいます。

借地の場合は土地と建物の所有者が異なることになりますので、契約内容や契約条件に注意が必要になります。


建物を建てて貸す


建物を建てて貸すというと賃貸住宅(アパート・マンション・戸建て)が一般的ではありますが、店舗・事務所・クリニック・介護施設などを事業を行う方の希望に合わせて建てる方法もあります。

この場合は土地と建物の所有者は同じですので権利関係は単純で、将来的に売却する場合などもやり易い点はメリットになります。

また、一般的には土地だけを貸す場合よりも収益性は高くなります。これは建物の建設費を借り入れする等のリスクがある点や不動産取得税、建物の固定資産税などのコストが掛かる事を考慮すれば当然の話ではあります。

例えばコンビニなどを建てて貸す場合、契約期間の中途で撤退されるのが最大のリスクかもしれません。複数の賃借人がいるアパートなどと違い、撤退=家賃ゼロという状況も想定されますので契約の中身は精査する必要があります。


自分で活用する


立地などにも大きく影響されますが「自分で活用する」という方法もあります。

「太陽光発電」「コインランドリー」「コイン洗車場」「トランクルーム」「駐車場」などが手間が少ない活用法として考えられます。

最後に


市街化区域にある農地を相続した場合に農業を永続的に続けるのは難しい事が予想されます。

今まで挙げた方法はそれぞれにメリットもデメリットも有りますし、検討した結果「何もしない」という結論も当然あり得ます。

周辺の環境の変化や固定資産税・相続税などの負担増、農作物の価格の低下などもあり、農地の利活用を考えている方は一度ご相談ください。

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   ファイナンシャルプランナー(CFP) 不動産コンサルティングマスター 髙橋 勝

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