コラム

 公開日: 2017-05-01  最終更新日: 2017-05-16

アパートローンの膨張

先日のYAHOOニュースに 「アパート融資の膨張警戒」 という記事がありました。

日銀によると 「アパートローン」 の2016年の融資額は前年より21.1%も増えたそうです。

郡山市内でもあちらこちらで新築の賃貸住宅を見かけますが、中には竣工からかなりの期間満室にならない物件もあります。

既に 「人口の減少」 が始まり、 「空室率の増加」 が問題になっている我が国においては 「対前年+21%」 は異常な数字と言えるかもしれません。

もちろん、老朽化した賃貸住宅のスクラップと新築戸数のバランスが取れていれば影響は小さくするなりますが、実態としては全国的に供給過剰のようです。


正しい相続対策?


「相続税の増税 (基礎控除の縮小)」 や 「マイナス金利政策の導入」 などもあり、近年、借り入れをする必要性(?)とメリットが大きくなったことは間違いありません。

相続が発生した時点で 「借入金」 が残っていることで、「相続税が少なくなる」 という点ではメリットを受ける方もいらっしゃるでしょう。

しかし、借入金の返済はその後何十年も続き、老朽化することで入居率が下がり、修繕費は増えて行く...

そういったデメリットについても考慮した上で対策を実行に移したのかが気になります。


例えば30年ローンでアパートを建て、10年後に相続が発生したとします。

当初の借入金が1億円で金利が1%の場合、繰り上げ返済をしていなければその時点で約7,000万円の借り入れが残っている計算になります。

借金付きのアパートを相続した方々は残りの20年間ハラハラドキドキしながら返済を続けることになるのかもしれません。


一括借り上げなら安心?


CM等で 「長期一括借り上げ」 という言葉を見聞きする機会が多いと思います。

イメージとしては 「安心感」 がある様に感じますが、「長期一括借り上げ」 は新築時点の家賃収入を永遠に保証する訳ではありませんし、修繕費等の負担から逃れられる訳でもありません。

ましてや管理会社 (借り上げ会社) 側に契約の解除権すらあると言われていますので、もしかすると 「砂上の楼閣」 なのかもしれません。


あくまでも経営です


私も幼少期を市営住宅で過ごし、若い頃には賃貸住宅に住んでいましたので、世の中に賃貸住宅やマンション等が必要である事に異論はありません。

賃貸住宅の経営は他の事業と比較して、入居者さえ確保できれば安定収入が得られますし、管理を専門家に任せればほとんど手間が掛からないとは思います。

ただ、人口の減少が確実な日本、そして福島では、今まで以上にシビアな収支予測等が求められると考えています。

「家族構成」 「土地の立地や広さ」 「他の財産の状況」 などを考慮した上で賃貸住宅の建設が 「最善の策」 なのかを判断するべきではないでしょうか?

   
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